蔡繼明:不能指望農(nóng)民工當(dāng)"接盤俠" 應(yīng)開辟準(zhǔn)商品房市場

全國人大代表蔡繼明接受媒體采訪。中國網(wǎng) 張艷玲 攝

中國網(wǎng)3月3日訊（記者 張艷玲）全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任蔡繼明3月2日在接受中國網(wǎng)記者采訪時表示，不能指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”，應(yīng)開辟準(zhǔn)商品房市場，取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力，適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)容積率。

我國商品房總庫存預(yù)計達39.96億平方米

蔡繼明說，2015年11月的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議和12月中央經(jīng)濟工作會議都強調(diào)要在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并提出了去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務(wù)，其中去庫存就是化解房地產(chǎn)庫存。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米。即便庫存仍在增加，2015年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。根據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計，截至2015年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

另一方面，2014年城鎮(zhèn)住房存量3.3億套，按常住人口城鎮(zhèn)化率54.77%（7.45億）計算， 城鎮(zhèn)居民戶均1.1套。中國社科院發(fā)布的2016年《社會藍皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮(zhèn)住房空置率22.4%，大概4898萬套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子里。北京市2012年3月流動人口是725萬，空置房屋381.2萬套，按一戶住三個人，一個房子不建就可以住1140萬。

不能指望農(nóng)民工進城購房當(dāng)“接盤俠”

蔡繼明表示，應(yīng)該說，我國住房市場從總體上說已經(jīng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。那么，該如何化解房地產(chǎn)庫存和降低空置率呢？去年底中央經(jīng)濟工作會議稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

然而清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，2014年底農(nóng)民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。

蔡繼明認為，當(dāng)前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。據(jù)國務(wù)院的數(shù) 據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年 的全部家庭收入，如果考慮稅費和裝修等費用，負擔(dān)會更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補貼。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右?？傊緞e指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”。

蔡繼明說，要降低住房價格這個阻礙農(nóng)民工進城落戶的主要門檻，就要按照中共十八屆三中全會決定中所提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！睘榇?，就要改革現(xiàn)行的土地制度，對出于非公共利益需要的土地，不能再采取征收的方式，而應(yīng)允許農(nóng)村土地直接進入建設(shè)用地市場，同時也就要求《憲法》允許城市的土地采取國有和集體所有兩種公有制形式，同時允許農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)出讓、租賃、抵押和擔(dān)保，讓城鄉(xiāng)建設(shè)用地在全國范圍內(nèi)得到合理有效的配置。

蔡繼明表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以與中國經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非是我國城市住房建筑已經(jīng)過剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了我國城市化進程的真實需求。

改革和調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu) 開辟準(zhǔn)商品房市場

那么化解房地產(chǎn)庫存的治本之策是什么呢？對此，蔡繼明說，只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。

他認為，要讓房地產(chǎn)市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再任由作為投機和投資者樂園的房地產(chǎn)市場獨霸天下，因為這樣的市場一旦具有唯一性，就不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數(shù)以萬億的購買力完全排除在外了。因此，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機投資過度的房地產(chǎn)市場之外再開辟出一個準(zhǔn)商品房市場。

所謂準(zhǔn)商品房市場，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準(zhǔn)商品房市場，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只能供購買者居住，而不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委托的管理公司進行定向銷售。若住宅所有者需要進行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。

他建議，取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性，政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達標(biāo)，而沒有必要設(shè)立開發(fā)商的資質(zhì)。無論是機構(gòu)、團體還是個人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進行開發(fā)，放一批“鲇魚”進入房地產(chǎn)市場，會有力地促進房價下降、品質(zhì)的提高和銷量的增加。

蔡繼明認為，還應(yīng)適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)容積率。他說，自住性準(zhǔn)商品房住宅小區(qū)，容積率應(yīng)該達到3-4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30-50%，這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設(shè)施如道路、學(xué)校、醫(yī)院的使用率，促進商用設(shè)施能獲得更高的人氣。在政府擁有準(zhǔn)商品房部分產(chǎn)權(quán)、同時適當(dāng)提高容積率的情況下，可以使房價下降30-40%，甚至更多，就會迎來巨大的購買浪潮。那些容積率低于1.5的高檔小區(qū)，極為奢侈地浪費土地資源，不應(yīng)該再成為政府規(guī)劃所追求的方向了。

“只要我們從供給側(cè)對房地產(chǎn)市場進行結(jié)構(gòu)性改革，從而使單一的投機投資型房地產(chǎn)市場分解為投資（投機）型市場與自住和改善性市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，我國房地產(chǎn)開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。而對中國經(jīng)濟的繁榮和振興真正發(fā)揮不可替代的作用。”蔡繼明說。